央产经济适用房单位职工之间买卖合同有效可过户

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编号│易居房产律师团案例库YJFC2101总第395

编者│易居房产律师团案例研究/编辑部

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央产经济适用房单位职工之间买卖合同有效可过户

——赵某、何某与杨某房屋买卖合同纠纷案法律解析

【关键词】

经济适用房买卖合同 已购经济适用房再出售 经适房上市交易及过户条件 央企房产出售  央产经适房上市

【要点提示】

诉争房屋虽登记为经济适用房性质，但通过已查明的事实可知，该房屋为央产经济适用房，法律法规并不禁止同一单位职工之间，在办理相关审批手续的前提下进行的房屋交易。

【当事人信息】

原告: 赵某、何某（被上诉人）

被告：杨某（上诉人）

【案情简介】

杨某、赵某、何某均系某单位下属院所职工。2004年10月23日，某单位（甲方）与杨某（乙方）签订经济适用房买卖合同，约定：……乙方若出售现购买的经济适用房，必须符合国家政策，并经乙方或者产权单位同意，且按市交易政策只能出售给甲方本单位职工。乙方购房款总价316360元。

2004年12月5日，杨某（甲方）与赵某（乙方）签订《房屋转让合同》，约定：甲方将院所分给其购买的经济适用房出售给乙方，成交总价款42万元……甲方负责到单位办理交易、立契等手续，直至领取《房屋所有权证》后，将所有权证过户给乙方。转让交易费用及过户费用等费用由乙方承担5000元，超出部分由甲方承担……合同签订后，杨某收到赵某给付的42万元购房款。赵某、何某随即入住该房屋。

2010年2月2日，市住房和城乡建设委员会颁发诉争房产的房屋所有权证，该房所有权人：杨某，共有情况：单独所有。房屋性质：经济适用房。法院曾前去区房屋管理交易所询问，司法查询窗口工作人员解释“该房不是完全意义上的经济适用住房，为参照经济适用房管理的住房。但该房为央企房产，要经过审批，没有审批手续不能上市过户”。

杨某2010年曾以要求判令诉争房屋的房屋转让合同无效以及赵某、何某腾退房屋为由，将赵某、何某诉至法院。法院一审认定房屋买卖合同有效，判决驳回杨某的诉讼请求。杨某不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

因杨某未履行就买卖合同报其单位审批过户的义务，赵某、何某将杨某诉至法院。

【法院判决】

【一审】：

判令杨某将房屋过户至赵某、何某名下并承担超出5 000元的过户费用。

【二审】：

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

央产经济适用房有什么特点？房管单位内部职工之间买卖合同有效吗？能否过户，怎样过户？

本案诉讼中，杨某辩称该房2010年2月下发产权证，现未满足经适房上市交易及过户的条件。双方房屋转让合同第5条对于过户的约定是附条件的，其并未领到房屋所有权证，房屋所有权证仍保留在单位手中。根据央产房办理过户登记的相关程序，依靠杨某个人能力无法办理过户登记手续。

法官到房屋管理交易所进行询问，工作人员称目前央产性质的经济适用房是没有上市政策的，无法通过二级市场流转。经法官前去案涉研究院房管处询问，房管处负责人表示，涉诉房产的性质是央产经济适用房，现在房产证在杨某所在的某所保管。因案件的双方均是该院职工，相互交易是可以的，该院不会干涉，也不会回购收回。因双方都是本单位职工，如果法院判令过户，该院可拿相关手续办理房产换证，通过中央机关房管程序办理，但只能办理经济适用房的房产证。

法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案的房屋买卖合同已经终审判决认定有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照房屋买卖合同约定，杨某负责到自己的单位办理交易、立契等手续，直至领取《北京市房屋所有权证》后，将所有权证过户给赵某、何某。转让交易费用及过户费用等费用由赵某、何某承担5000元，超出部分由杨某承担。杨某作为出卖人，负有依约将本案诉争房屋过户至赵某、何某名下的义务。现赵某、何某已入住该房六年以上，房产证已经办理完毕，杨某客观上可以取得，应视为对房屋过户所附条件已成就；而杨某作为房屋出卖人一直以各种理由拒不履行房屋过户的相关手续，故意不领取房屋产权证阻止条件成就，应视为条件已经成就。本案诉争房屋虽登记为经济适用房性质，但通过已查明的事实可知，该房屋为央产经济适用房，法律法规并不禁止同一单位职工之间，在办理相关审批手续的前提下进行的房屋交易，因此杨某应依据合同约定将房屋过户至赵某、何某名下，在此过程中需办理的审批等相关手续亦属合同义务，杨某亦应依约办理。

“涨知识”：常见的房屋类型有七种，分别是：普通住房、已购公房、经济适用房、央产房、自住型商品房、廉租房、小产权房。

普通住房，一般来说，指70年产权的普通商品住房。

已购公房，即已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价（或者标准价/优惠价）购买的公有住房。

经济适用房，具体来说包括一类经济适用房和二类经济适用房。一类经济适用房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是具有社会保障性质的商品住宅。在房产证上房屋性质处会标示“经济适用房”。一类经济适用房满5年后才可以上市出售，且上市前，先由政府决定是否有限回购，政府决定不回购方可出售。二类经济适用房，一般是指回迁性质或康居、安居性质的房屋，在房产证上房屋性质处会标示“按照经济适用住房管理”，这类房屋上市交易不受是否满五年限制，拿到房产证就可以上市交易。

央产房，全称“中央在京单位已购公有住房”，即原产权单位为各部委以及中央直属机关的房产。是指职工按房改成本价或标准价（优惠价）及其他国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的公有住房。央产房是已购公房的一种，央产房的买卖，必须经过在京中央和国家机关住房交易办公室的审批，主要审批事项为：①是否建立住房档案;②是否做好超标处理;③是否属于不宜上市交易的房屋。【本案中的央产房，也是“按照经济适用住房管理”的住房，虽不能上市交易，但不禁止同一单位职工之间，在办理相关审批手续的前提下进行的房屋交易】

自住型商品住房简称自住房，是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。

廉租房，住房保障管理部门为保障低收入家庭的基本住房需求，向符合条件的申请家庭提供住房，并按照其家庭收入的一定比例收取租金，这个“住房”就是廉租房，又称廉租住房。

小产权房，小产权房不是法律意义上的概念，而是一种约定俗成的称谓。一般来讲，小产权房是指在中国农村和城市郊区，由村集体组织或开发商凭借新农村建设等名义出售的建筑在农村集体土地上的房屋，或者是由农民自行组织建造的用于销售的住房。小产权房不具有严格法律意义上的产权。廉住房、小产权房均不能上市交易。

由于历史遗留、政策变更等多种原因，房屋产权种类多样，遇到相关问题建议委托专业律师协助处理。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日正式生效，民法典对应条款如下：

第四百六十五条  依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法（2007修正）》

第一百五十三条第一百五十三条  第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

【延伸阅读】

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